不動産を貸した場合の確定申告

不動産所得(賃貸料収入)

アパート、マンション、一戸建て、駐車場、土地の賃貸などの賃貸料収入が対象となります。
賃貸料や更新料、礼金などの収入金額から、減価償却費、固定資産税、修繕費、借入金利子などを控除して計算します。
確定申告では申告書と一緒に収支内訳書(白色申告の場合)や損益計算書(青色申告の場合)を提出します。このときに収入の内訳(賃借人ごと)、減価償却費の計算明細、借入金利子等について細かく記入します。

不動産所得の青色申告

不動産所得については、青色申告の申請をすることで65万円または10万円の特別控除を受けることができます(規模などによって金額は変わります)。その他にも青色申告のメリットがあります。不動産所得は事業的規模かそうでないか(いわゆる5棟10室基準など)によって計算方法が変わってきますので、ご自分がどちらに該当するのかを正しく理解することが重要です。

 

青色申告をするためには、決められた期限までに青色申告承認申請書を所轄の税務署に提出する必要があります。1日でも遅れてしまうと大きなメリットを受けることができませんのでご注意ください。

 

65万円の特別控除を受けるために必要なこと

青色申告で65万円の特別控除を受けることができる事業的規模に該当した場合には、複式簿記により経理をおこない貸借対照表を提出することが必要です。これを手書きでするのは時間と手間がかかりすぎてとても無理で間違いやすいですので、マネーフォワード(MFクラウド)、フリー(freee)、弥生会計(やよいの青色申告)、ソリマチ(みんなの青色申告)などの会計ソフトを利用して正しく経理することが大切です。
当事務所では、会計ソフトの操作方法や経理方法などの指導や、節税アドバイス、入力内容のチェックなども承っています。

 

不動産所得でよくあるトラブル

相談を受けたり過去の事例を見ていると、修繕費か資本的支出(資産計上して減価償却)かの判断を間違える場合が多いです。判断基準が段階的にいくつかありますが、非常に多くの方がこれを誤解されています。特に60万円の基準についての誤解が多いです。
また、大規模修繕などは金額が非常に大きいので修繕費か資本的支出かを間違えると所得が大きく変わってくるため、多額の修繕費を計上して税金が少なくなったまたはゼロとして申告して、後から税務署に指摘されて追加で納税したり過少申告加算税や延滞税などの追徴課税まで発生してしまうとダメージが非常に大きいですので注意が必要です。
また、減価償却費については、取得価額になるものを正しく把握することや、耐用年数を材質などに応じて正しい数値を選択することが非常に重要です。中古資産については耐用年数の特別な計算方法がありますので、これも間違えてしまう方が多いです。
これらは最初に正しく理解してスタートすることが、後のトラブルを防ぐためには大変有効です。
当事務所は代表税理士が宅建の資格も有しており不動産を得意としていますので、不動産に関するご相談も承っています。

 

不動産所得の赤字は他の所得と相殺できます

不動産所得が赤字となった場合はその損失を他の所得と相殺することができます(損益通算といいます)。
サラリーマンなど会社勤めの方が賃貸用マンションなどを購入して借入金利子や減価償却費などで生じた赤字を給与所得と損益通算する場合などもあります。
借入金利子のうち土地に係る部分は損益通算の対象とはなりませんので注意が必要です。