不動産の確定申告

不動産について行う確定申告は、大きく分けて2つあります。

土地や建物を 貸した 場合の賃貸料収入 → 不動産所得
土地や建物を 売った 場合の譲渡収入  → 譲渡所得

それぞれについて詳しくご説明します。

 

1)不動産所得(賃貸料収入)

アパート、マンション、一戸建て、駐車場、土地の賃貸などの賃貸料収入が対象となります。
賃貸料や更新料、礼金などの収入金額から、減価償却費、固定資産税、修繕費、借入金利子などを控除して計算します。
確定申告では申告書と一緒に収支内訳書(白色申告の場合)や損益計算書(青色申告の場合)を提出します。このときに収入の内訳(賃借人ごと)、減価償却費の計算明細、借入金利子等について細かく記入します。

不動産所得の青色申告

不動産所得については、青色申告の申請をすることで65万円または10万円の特別控除を受けることができます(規模などによって金額は変わります)。その他にも青色申告のメリットがあります。不動産所得は事業的規模かそうでないか(いわゆる5棟10室基準など)によって計算方法が変わってきますので、ご自分がどちらに該当するのかを正しく理解することが重要です。

 

青色申告をするためには、決められた期限までに青色申告承認申請書を所轄の税務署に提出する必要があります。1日でも遅れてしまうと大きなメリットを受けることができませんのでご注意ください。

 

65万円の特別控除を受けるために必要なこと

青色申告で65万円の特別控除を受けることができる事業的規模に該当した場合には、複式簿記により経理をおこない貸借対照表を提出することが必要です。これを手書きでするのは時間と手間がかかりすぎてとても無理で間違いやすいですので、マネーフォワード(MFクラウド)、フリー(freee)、弥生会計(やよいの青色申告)、ソリマチ(みんなの青色申告)などの会計ソフトを利用して正しく経理することが大切です。
当事務所では、会計ソフトの操作方法や経理方法などの指導や、節税アドバイス、入力内容のチェックなども承っています。

 

不動産所得でよくあるトラブル

相談を受けたり過去の事例を見ていると、修繕費か資本的支出(資産計上して減価償却)かの判断を間違える場合が多いです。判断基準が段階的にいくつかありますが、非常に多くの方がこれを誤解されています。特に60万円の基準についての誤解が多いです。
また、大規模修繕などは金額が非常に大きいので修繕費か資本的支出かを間違えると所得が大きく変わってくるため、多額の修繕費を計上して税金が少なくなったまたはゼロとして申告して、後から税務署に指摘されて追加で納税したり過少申告加算税や延滞税などの追徴課税まで発生してしまうとダメージが非常に大きいですので注意が必要です。
また、減価償却費については、取得価額になるものを正しく把握することや、耐用年数を材質などに応じて正しい数値を選択することが非常に重要です。中古資産については耐用年数の特別な計算方法がありますので、これも間違えてしまう方が多いです。
これらは最初に正しく理解してスタートすることが、後のトラブルを防ぐためには大変有効です。
当事務所は代表税理士が宅建の資格も有しており不動産を得意としていますので、不動産に関するご相談も承っています。

 

不動産所得の赤字は他の所得と相殺できます

不動産所得が赤字となった場合はその損失を他の所得と相殺することができます(損益通算といいます)。
サラリーマンなど会社勤めの方が賃貸用マンションなどを購入して借入金利子や減価償却費などで生じた赤字を給与所得と損益通算する場合などもあります。
借入金利子のうち土地に係る部分は損益通算の対象とはなりませんので注意が必要です。

 

2)不動産の譲渡所得(売却収入)

引越や買い換え、相続した財産の処分などで土地や建物、マイホームなどを売った場合に確定申告をします。
譲渡所得には総合課税となる譲渡所得と、分離課税となる譲渡所得がありますので混同しやすいですが、不動産や株などを売った場合は分離課税の譲渡所得となります。通常の第一表、第二表のほかに、第三表を作成します。

 

不動産の譲渡所得(分離課税)の税率

総合課税の場合は所得税率は5%から45%までの7段階となりますが(住民税:10%)、
分離課税の場合は長期か短期かによって所得税率が変わり、長期は15%(住民税:5%)、短期は30%(住民税:9%)となります。
このほかに2037年までは復興特別所得税が課されます。
長期か短期かは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下か超えるかで決まります。
マイホームを売った場合などには条件に該当すれば軽減税率が適用されます。

 

不動産の譲渡所得の計算方法

譲渡対価(売った金額)から取得費(買った金額、建物は減価償却後の金額)と譲渡費用を控除し、特別控除が適用される場合はそこから特別控除額を控除します。
このときに建物の減価償却をしないで購入価格をそのまま引いてしまう人が多いですが、そうすると過少申告となってしまい罰則の対象となりますので正しく計算することが重要ですが、償却費の計算は難しいですので間違えないように注意が必要です。

 

取得費(買った金額)がわからない場合

先祖代々の土地や買った時の書類を紛失してしまったなどさまざまな理由でその土地を購入した金額が不明な場合があります。この場合は売却価格の5%を取得費とすることになります。これを概算取得費といいます。5%が取得費(売却原価)ということは、売った金額の95%が売却利益ということになってしまい、言い換えれば売った金額のほぼ全額に税金がかかるような形になります。書類を大切に保管しておくことが重要です。

 

譲渡所得の特例(優遇措置)
  • マイホームを売った場合は居住用財産の3,000万円特別控除
  • マイホームを売った場合の軽減税率
  • マイホームの買換えで赤字になった場合の損益通算及び繰越控除
  • マイホーム(住宅ローンあり)を売った赤字の損益通算及び繰越控除
  • 被相続人の居住用財産(空き家)を売った場合の3,000万円特別控除
  • 収用等の場合の5,000万円特別控除

このほかにも特定土地区画整理等、特定住宅地造成事業等、平成21年及び22年に取得した土地等、農地保有の合理化等、さまざまな特例があります。
住宅ローン控除と重複適用できない場合がありますのでご注意ください。

 

条件に該当するかどうかを正しく判断すること、申告のタイミングを間違えないこと、必要な書類を添付することなど、優遇措置を受ける場合は厳しい条件を必ず満たすことが重要です。
減価償却費の計算を間違えてしまうと、赤字だと思ったものが実は黒字だった(優遇措置を受けられなくて多額の税額が発生した)ということもありますので、くれぐれもご注意ください。

 

石田力税理士事務所では不動産の確定申告の代行、相談対応、相続対策、相続税の申告、不動産経営に関するアドバイスなど、さまざまな形でお手伝いしています。お気軽にご相談ください。

 

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